Доля квартиры
- как переехать из доли в квартиру?

Адвокатская практика по защите владельцев, у которых есть доля квартиры или в жилом доме, даёт интересную пищу для наблюдений. Типичная ситуация выглядит следующим образом: один из совладельцев жилья (назовем его собственник-захватчик) не пускает другого собственника доли квартиры либо долей (назовем его страдалец) в квартиру, меняет замки, укрепляет двери, угрожает обращением в полицию, привлечением на свою сторону преступных элементов. Нередко в отношение страдальца допускается и рукоприкладство. Цель у собственника-захватчика ясная: несмотря на то, что квартира или дом находятся в долевой собственности, пользоваться ей одному. А страдалец, по такой логике, пусть остаётся на улице.

У Вас имеется проблемная доля квартиры, которую хотите продать? Звоните нам по телефонам: 8 967 195-04-06 .

Причины таких споров кроются в жадности, обоюдной ненависти родственников. Вспоминаются старые обиды, достаются скелеты из шкафов. И каждый раз действует принцип: кто посильнее и понаглей, тот и живет в квартире, а тот, кто слабее, должен забыть, что у него есть доля квартиры.

Заняв квартиру, захватчик каждый раз начинает ссылаться на то, что все споры должны решаться в суде, а до решения суда страдалец не может в неё попасть.

Страдалец начинает ходить по судам, тратить деньги на адвокатов, а когда он получает решение и исполнительный лист, оказывается, что долю квартиры захватчик переоформил и судебные тяжбы начинаются снова. Таким способом захватчик надеется измотать страдальца, заставить его истратить как можно больше денег и добиться того, чтобы страдалец просто махнул рукой на свою долю квартиры и забыл о ней, либо продал свою долю захватчику за символическую цену. Всё это осложняется тем, что бремя содержания квартиры (оплата коммунальных платежей) несёт страдалец независимо от того, что в квартире не проживает.

Рассмотрим пример. Или бывший супруг после грязного развода; или родитель, которого выгнали дети; или брат, не поделивший наследство с сестрой; стоят перед закрытой дверью в квартиру, где у них доля квартиры. Ключи, соответственно, к замкам не подходят, так как замки были предусмотрительно поменяны захватчиком. Из-за двери доносятся проклятия и угрозы вызвать полицию, написать заявление о хулиганстве, изнасиловании, кражи и т.п. (между прочим, это все из реальной жизни). Приезжает наряд полиции. Понимая, к компетенции органов полиции не относятся вопросы решения квартирных споров, вселения либо выселения, сотрудники ППС советуют страдальцу обратиться в суд за защитой своих прав и не беспокоить их бессмысленными вызовами. После этого они уезжают, страдалец, у которого в собственности такая проблемная доля квартиры, остается перед дверью, а захватчик торжествует победу, воодушевляется своей якобы «правотой». Далее страдалец идёт в суд с иском о вселении, обязании нечинить препятствия в пользовании квартирой, нанимает адвоката. И тут его ждёт первый сюрприз:

Оказывается, Верховный суд РФ обязал теперь нижестоящие суды исследовать вопрос о возможности либо невозможности совместного проживания в квартире, соразмерности площади и доли квартиры. Интересна также позиция Московского городского суда. В одном из своих определений он указывает: «ввиду того, что истец членом семьи ответчика не является, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для вселения истца в спорное жилое помещение, т.к. не нуждается в реальном пользовании спорной квартирой» (апелляционное определение Судебной коллегии Московского городского суда по гр.д.№33-9809). Выходит, что кто первый в квартиру вселился, тот и прав (кто первый встал – того и тапки). Точка.

У Вас в собственности проблемная доля квартиры, которую необходимо продать? Звоните нам: 8 967 195-04-06 .

Даже если суд встанет на защиту страдальца и вынесет решение в его пользу, страдалец потратит кучу сил на обжалование действий судебного-пристава исполнителя по неисполнению решения о вселении. И тут вторая неожиданность: даже после вселения, на следующий день замки будут снова поменяны, и весь этот кошмар начнётся сначала. Все это время собственник-захватчик живёт в квартире, где у него только доля квартиры, а страдальцу приходят по почте лишь квитанции на оплату коммунальных платежей да счета на оплату услуг адвокатов.

Ввиду того, что ст. 235 Гражданского кодекса РФ не указывает в качестве основания для прекращения права собственности решение суда о принудительном отчуждении жилого помещения по иску одного из сособственников, защита обиженного собственника доли квартиры в суде выглядит крайне неэффективной.

Но жизнь не терпит пустоты. Если законодательство не может защитить собственника доли квартиры, помогает комплекс социологических, психологических методов, основанных на безукоризненном знании и применении закона. Каждому из собственников долей квартиры известна личность своего оппонента, его силы и возможности. Другое дело, когда приходят в спор новые лица. Такие люди прекрасно осведомлены о правах и обязанностях органов правоохраны, не позволят себе совершения каких-либо преступных деяний и не дадут повода перевести конфликт в уголовно-правовую плоскость. Эти профессионалы спокойно и уверенно не позволяют загнать себя в ловушку многолетних судилищ, а начинают пользоваться квартирой наравне с собственником-захватчиком. Они твёрдо понимают, что если у них есть в собственности доля квартиры, то ни имеют право пользоваться квартирой и проживать в ней. Это незамедлительно лишает такого захватчика экономического смысла уклоняться от решения вопроса о долевой собственности.

При разрешении таких споров уходит фактор накопленной неприязни, которая всегда мешает объективно подойти к поиску выхода из ситуации. Аргументы типа «ты мне всю жизнь испортил» или «я на тебя всю жизнь положил» малоэффективны в общении с посторонними лицами.

После того, как захватчик чужой доли квартиры начинает понимать, что все-таки разъезжаться надо, перед ним встаёт вопрос о том, как сильно он потеряет в комфорте на новом месте жительства. Здесь новые собственники, ввиду своей деятельности, могут предложить вариант разъезда, который казался бы недостижимым при разговоре с прежним владельцем доли квартиры. Например, собственнику-захватчику можно предложить вложить вырученные средства в другую долю и попытаться на этом заработать на хорошую полноценную квартиру без долевых проблем.

Пример из практики. Одна из квартир в городе Москва находилась в собственности 3 лиц. У одного лица была ½ доли квартиры, у двух других по ¼ доли квартире. Заявление иска в суд о признании доли малозначительной и её принудительном выкупе на основании статьи 252 Гражданского кодекса РФ было нецелесообразно, так как для всех сособственников квартира являлась единственным жильём, что исключало положительное судебное решение. Соответственно, собственник, которому принадлежала ¼ доля квартиры, не проживающий в квартире, был против других сособственников. После того, как в результате проведенной юридической защиты и переговоров было принято решение о совместной продаже квартиры, встал вопрос об обеспечении жильём другого собственника с ¼ долей, поскольку на его компенсацию было проблематично купить жильё в городе Москве. Вопрос решился следующим образом: на вырученные за ¼ доли квартиры деньги собственнику была приобретена доля в другой квартире, что совершенно не ухудшило его права (ведь и там, и там он имел лишь долю квартиры). По урегулированию ситуации и с этой квартирой по новому адресу, лицу на вырученные от продажи его доли средства была приобретена однокомнатная квартира. И уже без всяких проблемных долей.

У Вас есть доля квартиры с проблемой, которую решили продать? Звоните нам по телефонам: 8 967 195-04-06 .