Доли в квартире 

– помощь адвоката в суде

Если Вам нужен адвокат – специалист по жилищным спорам и недвижимости, то можете обратиться к нам. Также Вы можете к нам обратиться по вопросу продажи доли в квартире. Звоните нам по указанным телефонам: 8 967 195-04-06 .

В судебной практике по жилищным спорам довольно значительное место занимают споры, связанные с долями в кватирах и иных объектах недвижимости. По разным причинам люди оказываются в такой ситуации, когда они не явлются единственными собственниками в квартире, и другие люди являются собственниками квартирных долей. Причины разделения единоличной собственности квартиры на доли в квартире могут быть различными: развод, наследство и так далее. Однако, юридически причины возникновения квартирных долей никак не влияют на вопросы владения, пользования и распоряжения долевой собственностью.

Если уж возникла долевая собственность на квартиру, то нужно либо принять это, либо как-то решать вопрос владения, пользования, распоряжения долей собственностью с другими сособственниками по квартире. Однако, не всегда граждане, у которых есть в собственности доли в квартире, могут мирно прийти к консенсусу. При этом, нужно отметить, что некоторые собственники квартирных долей из-за низкой юридической грамотности никак не могут принять тот факт, что кто-то другой также являтся собственником в квартире и имеет такие же права как он. В результате между собственниками возникает конфликт. Одни собственники долей в квартире хотят защитить свои права, другие не хотят принимать тот факт, что квартирой владеет кто-то ещё кроме них.

Особенно данная тема актуальна для Москвы, где цены на недвижимость остаются стабильно высокими. В целях разрешения такого конфликта собственники долей обращаются за юридической помощью к адвокатам по жилищным спорам. В данной статье мы рассмотрим самые распространенные виды споров, связанных с долевой собственностью на недвижимость.

Довольно часто адвокаты оказывают юридическую помощь в спорах, касающихся с распоряжения (продажей, дарением) квартирными долями. Эти споры связаны, как правило, с правом преимущественной покупки собственника доли в квартире (ч. 4 ст. 250 ГК РФ).

При этом, надо отметить, что некоторые граждане неверно понимают суть преимущественного права на покупку доли в квартире. Некоторые считают, что они как собственники квартирных долей могут давать другому собственнику разрешение на продажу своей доли в квартире и если они такого разрешения не дадут, то и собственник другой доли квартиры ничего с ней сделать не сможет. Такое утверждение является неверным: собственник доли может продать свою часть квартиры и без разрешения других собственников продать свою долю, но с соблюдением правил о преимущественной покупке доли в квартире.

Преимущественное право покупки доли в квартире другими собственниками означает, что с другой стороны у собственника квартирной доли, желающего продать свою долю, есть обязанность известить других (другого) собственника квартиры о своем намерении продать свою долю. В данном извещении должна содержаться информация о цене продаваемой доли и другие условия сделки. При этом, несмотря на то, что данное уведомление других о намерении продать долю квартиры не является официальным предложением заключить договор купли-продажи (офертой), продавец доли квартиры не имеет право продать свою долю за цену ниже, чем указана в сообщении, адресованным другим собственникам квартиры. Если собственник доли в квартире согласен с условиями приобретения доли у другого собственника, то он должен приобрести эту долю в течение месяца после получения сообщения о продаже доли. Если он этого не сделает, то собственник доли в квартире может продать эту долю любому другому лицу.

Нарушение вышеуказанных правил зачастую приводит к тому, что собственник доли в квартире инициирует судебный процесс о переводе на него прав покупателя. Исходя из практики оказания юридической помощи по такого рода делам можно выделить споры, связанные с нарушением самой процедуры осуществления преимущественного права покупки и споры, связанные с заключением притворных сделок дарения квартирных долей.

Споры, связанные с нарушением процедуры преимущественного права покупки тесно связаны с вопросом об исполнении продавцом доли обязанности по уведомлению другого (других) собственников доли в квартире о продаже своей доли. В этой связи, необходимо упомянуть про достаточно свежую статью 165.1 Гражданского кодекса РФ, устанавливающую правила о моменте возникновения гражданско-правовых последствий для лица в случае получения им юридически значимых сообщений (в нашем случае для собственника доли, получившего сообщение другого собственника доли о его намерении продать свою долю). Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Эта статья довольно важное новшество в контексте процедуры реализации права преимущественной покупки доли в квартире. Теперь собственник доли квартиры, который будет утверждать, что он не получал сообщение от продавца доли, а на самом деле сознательно не забирал корреспонденцию с предложением купить долю у другого собственника, не сможет злоупотреблять своими правами.

Если продавец доли докажет, что он добросовестно направил другому собственнику доли сообщение о продаже доли по адресу постоянной (или временной, при отсутствии постоянной) регистрации данного собственника доли в квартире, то суд признает данное уведомление состоявшемся даже при том условии, что адресат не получал соответствующую корреспонденцию. Однако, все же такого рода дела решаются на основе всего комплекса отношений, сложившихся между истцом и ответчиком. Очень часто между сособственниками квартирных долей складываются неприязненные отношения, и продавец доли в квартире не хочет продавать свою долю другому сособственнику руководствуясь только эмоциями. Бывает, что и продавец доли сознательно нарушает правила о преимущественном праве покупки, формально направляя уведомление о продаже доли по адресу, где другой собственник доли постоянно или временно не проживает, зная об истинном месте проживания другого собственника доли. Поэтому, при возникновении сомнений в соблюдении продавцом доли процедуры преимущественного права покупки лучше обратиться за юридической помощью к опытным адвокатам.

Довольно часто продавцы долей в квартирах обходят процедуру преимущественного права покупки, заключая с покупателем договор дарения доли в квартире. Дело в том, что право преимущественной покупки возникает у собственников долей в том случае, когда собственник доли отчуждает ее по возмездной сделке (договор купли-продажи). Если же доля отчуждается её собственником по безвозмездной сделке (договор дарения), право преимущественной покупки у других собственников долей не возникает. Вместе с тем, зачастую собственники долей в квартире, получив информацию о смене собственника доли в квартире через заключение сделки дарения, пытаются в судебном порядке признать данный договор притворным и перевести на себя права покупателя. Необходимо отметить, что это довольно сложная категория дел.

Согласно судебной практики по делам о признании сделок дарения притворными сделками, бремя доказывания, т.е. обязанность доказывания того факта, что вместо договора дарения на самом деле стороны заключали договор купли-продажи лежит на истце. При этом необходимо обратить внимание, что доказательства фактического заключения договора купли-продажи доли в квартире вместо договора дарения должны быть прямые и неопровержимые. Различного рода косвенные доказательства, по типу: даритель и одарямеые не родственники, не близкие люди, а значит и нет мотива дарения, судом не принимаются. Нужно, в частности, доказать за какую цену фактически была продана доля по фактическому договору купли-продажи, чтобы денежные средства в указанной сумму могли быть взысканы с истца в пользу покупателя доли (одаряемого). Кроме того, истец, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли в квартире должен еще доказать суду наличие у него финансовой возможности купить долю квартиры по той цене, по которой она была продана третьему лицу.

Обратите внимание, что у истца должна быть в наличии именна та сумма денежных средств, которая была выплачена покупателем собственнику доли, поэтому нет смысла представлят какие-то оценочные экспертизы суду о том, что доля квартиры стоила меньше, чем покупатель за неё заплатил. Доказать суду наличие финансовой возможности выкупить долю квартиры по определенной цене можно путём перечисления денежных средств на депозит суда. Поэтому, не советовал бы начинать судебное дело о переводе прав покупателя доли на себя, если нет реальной финансовой возможности выкупит долю.

Участники долевой собственности также часто обращаются за юридической помощью по поводу решения вопроса с небольшими долями. Такие доли в квартире ещё часто в юридической литературе называют микродолями.

Очень нередко возникают ситуации, когда одна из квартирных долей незначительна и не даёт собственнику бОльшей доли в квартире в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение всей квартирой. При наличии у собственника бОльшей доли в квартире финансовой возможности выкупить незначительную долю возникает вопрос о цене этой незначительной доли. В связи с тем, что недвижимость имеет довольно внушительную стоимость, разногласия по цене покупки такой доли иногда не могут быть разрешены в добровольном порядке.

В этом случае собственник бОльшей доли обращается в суд с иском о принудительном выкупе незначительной доли. Возможность выкупа незначительной доли в квартире предусмотрена статьей 252 Гражданского кодекса РФ, а именно частью 4 данной статьи согласно которой в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Как видно из содержания данной нормы законодательства, в ней устанавливаются условия, при которых возможен принудительный выкуп незначительной доли в квартире.

Во-первых, необходимо чтобы незначительную долю нельзя было реально выделить. При этом, невозможность реального выдела незначительной доли в квартире подтверждена судебной практикой Верховного суда РФ. Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 21.12.1993) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли в квартире, допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Очевидно, что ввиду планировки многоквартирых домов, выделить отдельное жилое помещение в квартире вместе с отдельными подсобными помещениями (кухня, коридор, ванна, туалет и т.д.) невозможно. Это допускается как правило, только в частных домах и то, если данный выдел доли в квартире в натуре не будет угрожать безопасности конструкций в таком доме и техническая возможность его осуществления подтверждена экспертизой.

Во-вторых, доля собственника, на принудительный выкуп которой претендует другой собственник доли (собственники долей) должна быть незначительной. По вопросу определения той или иной доли как незначительной нет сложившейся судебной практики, в каждом конкретном случае дело решается исходя из конкретных обстоятельств. Однако, как адвокат, оказывающий юридическую помощь по таким делам, могу определить общие моменты в практике разрешения подобных дел. На практике суды все чаще признают незначительными даже доли размером в 1/4 или 1/3, не говоря уже о меньших долях. Всё зависит от того сопоставима ли доля квартиры, на принудительный выдел которой направлено требование истца отдельной изолированной комнате, или нет. Однако, ещё раз оговорюсь разрешение данных дел в вопросе о признании той или иной доли незначительной зависит от конкретных обстоятельств.

В-третьих, истец, заявивший требование о принудительном выделе доли в квартире, должен доказать, что у собственника данной незначительной нет существенного интереса в использовании его доли. Это один из самых сложных и неоднозначных аспектов в такого рода спорах. Возможность признания отсуствия существенного интереса в использовании доли зависит опять же от конкретных обстоятельств дела. Как адвокату, оказывающему юридическую помощь по данной категории дел, мне известно, что при рассмотрении вопроса об отсуствии существенного интереса в использовании доли судом принимаются во внимание обстоятельства наличия у собствениика доли другой недвижимости на праве собственности, факт его регистрации (прописки) в квартире, где находится доля, оплата им коммунальных услуг в размере, пропорциональном его доле и другие обстоятельства. Обычно, если у собственника доли есть на праве собственности другое жилое помещение, где он постоянно или преимущественно проживает, то суды признают отсутствие у такого собственника существенного интереса в использовании его доли. Что касается факта регистрации в квартире, то он сам по себе не влияет на позицию суда, а рассматривается вопрос скорее проживания в квартире, где находится спорная доля в квартире.

Если Вам нужен адвокат – специалист по жилищным спорам и недвижимости, то можете обратиться к нам. Также Вы можете к нам обратиться по вопросу продажи доли в квартире. Звоните нам по указанным телефонам: 8 967 195-04-06 .