ОЦЕНКА ДОЛИ КВАРТИРЫ

- каким образом правильно оценивается доля в квартире?

Среди сделок по недвижимости всё чаще приходится сталкиваться с тем, что предметом продажи и покупки становится доля в квартире. При этом доли квартиры имеют определённые отличия от комнат в коммунальных квартирах, и, конечно же, от целой квартиры.

Оценка доли квартиры у нас бесплатно! Звоните нам по телефонам: 8 967 195-04-06 .

Слово «доля» в значении «часть» легко воспроизводится в ассоциативном ряду в виде дольки мандарина. Действительно легко представить - как разделить очищенный мандарин на дольки. А так ли легко представить—что такое доля в квартире, и каким образом её можно оценить для продажи, а затем осуществить продажу, или наоборот вступить в права и пользоваться ею? Кстати, для наиболее выгодной продажи и нужна профессиональная оценка доли квартиры, которую лучше проводить не специалиста-оценщика, а у грамотного риэлтора.

В Российской Федерации более 95 процентов квартир находится в долевой собственности граждан. Чаще всего, это квартиры, где живут семьи, и люди, которые, имея доли квартиры в собственности, живут в таких квартирах, как правило, не имеют внутренних конфликтов в семье. Чаще всего собственники таких квартир если и решают продать квартиру, переехать на новое место жительство, разменять квартиру, то они довольно легко договариваются между собой. Нормальные люди никогда не претендуют на чужие доли квартиры. Но, к сожалению, не всё всегда решается мирно, и кто-то вдруг начинает требовать себе больше денег от продажи квартиры, чем стоит его доля в квартире. Именно из-за подобных требований доли в такой квартире и становятся проблемными.

Вернёмся к фруктам. Приводимая ниже аналогия поможет вам понять, как производится объективная оценка доли квартиры.
Дело в том, что доля в квартире имеет совсем иное свойство по отношению к целой квартире, чем долька мандарина к мандарину. Её лучше сравнивать с яблоком, но не целым яблоком, а его какой-то частью. И при этом речь идёт не про аккуратно порезанное яблоко, а яблоко надкусанное.

Допустим, Вам предлагают купить большое красивое сочное яблоко, за которое Вы бы охотно заплатили рублей пятьдесят. А вот сколько Вы согласны заплатить за половину этого яблока, если от него откусил какой-то неизвестный прохожий с улицы? Нужна ли Вам такая откусанная чьими-то зубами половина даже самого вкусного яблока? Скорее всего, что есть эту половину яблока Вы не станете.

Разумеется, квартира — это не яблоко и не мандарин, но в этой аналогии легче представить, что одно дело, когда Вы живёте в своей личной квартире, а совсем другое дело, когда у вас только доля в квартире, и когда в этой же квартире есть другой собственник. И он мало того совсем чужой Вам человек, но ещё и враждебен по отношению к Вам. Не особо приятно жить в квартире, в которой у вас лишь доля в собственности, и где страшно оставить кастрюлю с супом на кухне без присмотра, поскольку в неё могут и плюнуть, и чего-нибудь не того добавить. Иногда могут ломаться или даже пропадать Ваши вещи, а полиция не поможет, так как трудно разбираться с теми, кто живёт в одной и той же квартире. Вот и получается, что доля в квартире, а точнее – владение ею бывает проблемным. От этих факторов точно зависит оценка доли квартиры.

Если даже ваша доля в квартире большая, то закрепить за собой пусть и самую маленькую комнату, определив в суде порядок пользования, очень трудное и не стопроцентное дело. Собственно, если порядок таковой и определён, то практика такова, что при смене собственника доли квартиры даже установленный порядок сразу утрачивает свою силу, и нужно опять идти в суд с таким же иском. А дела подобного рода тянутся от полугода до года. От того, что не просто определить порядок пользования раз и навсегда, чтобы можно было спокойно потом жить в такой квартире, также зависит оценка доли квартиры.

Когда возникает вопрос о том, чтобы продать свою долю в квартире, то соответственно возникает и вопрос о том, а каким образом она оценивается. Конечно, надо понимать, что долю в квартире продать не так-то просто. Требуется сначала уведомить другого собственника доли о предстоящей продаже за месяц, так как он имеет преимущественное право покупки. А тот, будучи в конфликте с Вами, он возьмёт и не станет уведомляться. Регистрирующий же сделки орган не сможет принять у Вас документы на регистрацию без такого уведомления, а таковая дополнительная сложность даст в результате минус в глазах покупателя. Жалко терять месяц перед такой продажей, из-за чего также зависит оценка доли квартиры.

Что касается вопроса цены доли квартиры, то его можно рассмотреть в трёх аспектах:
это рыночная цена; цена, определяемая специалистами-оценщиками;
цена, определяемая судом по делам о принудительном выкупе долей как малозначительных.

Оценка доли квартиры у нас по телефону бесплатно! Наши телефоны: 8 967 195-04-06 .

Доля в квартире в случае продажи квартиры целиком имеет рыночную цену как соответствующая часть рыночной цены целой квартиры.
К примеру, в 3-комнатной квартире, находящейся в центре Москвы, пять собственников: бабушка, отец, жена, сын и дочь. У каждого из них в собственности 1/5 доля в квартире. И при этом между членами этой семьи сохраняются добрые родственные отношения, они живут дружно, но просто решили разъехаться. На семейном совете они решили продать большую квартиру в ЦАО Москвы и купить недвижимость на окраине Столицы. Их большая квартира стоит примерно двадцать миллионов рублей, и на такие деньги вполне реально купить несколько квартир в районах Москвы, удалённых от центра.

Вполне адекватные люди, и в данном случае - родственники не претендуют на имущество друг у друга, поэтому если квартира продаётся за двадцать миллионов рублей, то эта сумма будет поделена на пять частей между пятью сособственниками. Получается в данном случае «СПРАВЕДЛИВАЯ» оценка доли квартиры – четыре миллиона стоит доля в квартире каждого. Это вполне справедливо и в соответствии со смыслом закона. Общепринятая мировая практика, которой придерживается большинство людей. Так и возникает самая распространённая рыночная цена квартирной доли, из-за того, что доля в квартире чаще всего продаётся вместе со всей квартирой, и её рыночная цена составляет соответствующую часть от цены всей квартиры.

Но бывают и совсем другие случаи, когда, к примеру, один собственник выгнал из квартиры другого собственника и отказывается разъезжаться. Вот именно тогда доля в квартире становится проблемной, и только такая доля может стоить дешевле. Оценка доли квартиры в этой ситуации для третьих лиц будет значительно ниже, чем в вышеприведённом случае.
Надо понимать, что подобная доля в квартире может стоить дешевле только для третьих лиц, а не для другого сособственника, который сам же и создал проблему, не желая договариваться по-честному.

К примеру, есть трёхкомнатная квартира, в которой есть только два собственника - супруги, находящиеся в разводе. У каждого имеется в собственности 1/2 доля в квартире, но бывший муж выжил из квартиры бывшую жену. Женщина не имеет доступа в квартиру, второй собственник отказывается как-либо с ней разъезжаться, а квартира стоит десять миллионов рублей.

Если женщина вынуждена будет продать свою 1/2 долю квартиры третьим лицам, так как не смогла договориться с бывшим мужем, то для сторонних покупателей такая недвижимость имеет существенный недостаток по сравнению с отдельной квартирой, от чего также значительно и зависит оценка доли квартиры: в квартире находится чужой для них человек. Даже если предположить, что с ним не будет конфликта, всё равно в одной квартире жить с чужим человеком некомфортно. Вот почему квадратный метр такого жилья стоит гораздо меньше, и проблемные доли в квартиры могут терять в цене, примерно, 60-70% стоимости.

Иногда риэлторы обращают внимание на то, что в квартире есть несколько изолированных комнат, и это может позволить новым собственникам определить порядок пользования. Но это всё равно не значит, что такая доля квартиры будет стоить как обычная не проблемная доля в квартире. Что же касается однокомнатных квартир, то здесь проблемная доля точно стоит не более 30% по сравнению с ценой, которая бы у неё была, если бы она продавалась вместе со всей квартирой.

Когда оценка доли квартиры производится специалистами-оценщиками возникают определённые сложности, связанные с тем, что у специалистов в сфере оценки единых взглядов на процесс оценки доли в квартире. Нередко из своих соображений они спешат удовлетворить спрос на заниженную оценку. А далее при определении цены судом по делам о принудительном выкупе долей как малозначительных всё уже зависит от некоторых нюансов, которые будет принимать во внимание каждый конкретный судья по каждому конкретному делу.

Оценка доли квартиры у нас бесплатно по телефону! Звоните нам: 8 967 195-04-06 .