Как правильно
продать долю квартиры?

Для начала Вы должны определиться, по какому договору Вы собираетесь продать долю квартиры. Хотя выбор договора также будет зависеть от покупателя этой доли, который ещё не найден. Но для начала обратите внимание, сколько лет в собственности находится Ваша доля в квартире? Если более трёх лет, то Вы сможете указать в договоре полную сумму или даже дороже рынка, а это точно облегчит продажу, т.к. для покупателя будет от этого лучше. Правда, это не означает, что Ваша доля станет из-за этого дороже, но уже хорошо, что легче будет продать.

Хотите продать долю квартиры? Или нужна помощь в Вашей борьбе с другим собственником? Звоните нам: 8 967 195-04-06.

Если Вы собираетесь продать долю квартире, то нужно Вам понять, что это проблемная недвижимость, которую могут приобрести только специфические покупатели. Некоторые продавцы этого понять не хотят.

Например, имеют 1/3 долю в однокомнатной квартире, хотят продать её за 1/3 часть от рыночной цены целой квартиры, либо предлагают скидку процентов 15-20. И при этом ещё удивляются, что никто купить у них такую замечательную и проблемную недвижимость не хочет.

Но нормальные люди не хотят приобретать жильё, где законно имеет право проживать посторонний для них человек. Даже если квартира продаётся целиком, но там остаётся зарегистрированный человек, который был прописан там в момент приватизации, но не участвовал в ней, то квартира уже стоит значительно дешевле и ещё её могут не захотеть покупать. И это потому, что этот человек, не участвовавший в приватизации даже по собственному согласию, имеет право в этой квартире пожизненно проживать и даже регистрировать в ней своих новорожденных детей. Хотели бы Вы жить в собственной квартире с таким жильцом? Думаю, нет.

А когда подобный жилец имеет ещё в квартире долю, то у него прав не меньше, а даже больше. Поэтому если Вы хотите продать долю квартиры, а не всю квартиру целиком совместно с другим собственником, то к Вам вопрос, почему Вы не смогли договориться другим собственником о совместной продаже? Вы разве не понимаете, что с такой недвижимостью Вы продаёте и свою проблему, которая влияет на цену как отрицательный фактор?

Большинство людей понимают это, но это было написано для тех, кто не понимает. А вообще доля в квартире если продаётся не вместе со всей квартирой, то теряет в цене в среднем 60-65% своей стоимости. Бывает, что иногда и больше, если доля совсем малозначительная, например, в однокомнатной квартире.

Кстати, бывают случаи, когда другой собственник, создав Вам же проблему с Вашей долей в квартире, а потом сам хочет выкупить Вашу долю по низкой цене, по которой доля в квартире может быть продана третьим лицам. Вот ему по такой цене продавать не нужно. Ведь для него не будет в квартире постороннего человека, проживающего в ней. Поэтому и продавать ему по низкой цене несправедливо, особенно если вспомнить, что из-за него эта проблема возникла. Продавать нужно в этом случае только третьим лицам, чтобы наказать другого собственника за его желание обогатиться за Ваш счёт.

Но вот Вы поняли, что доля в квартире стоит раза в два-три дешевле, чем если бы продавалась со всей квартирой. Тогда Ваше желание продать долю квартиры становится более реальным и тогда можно приступить к подготовке к поиску покупателя.

Первые два важных момента, которые влияют на продажу:

1) Срок, в течение которого Вы были собственником этой доли. Как было сказано выше, лучше если собственность у Вас была более трёх лет. Тогда Вы не должны платить налог с продажи и сможете указать завышенную цену в договоре, что будет в интересах покупателя. Если собственность менее трёх лет, то тогда придётся продавать долю не через договор купли-продажи, что также возможно. Но об этом чуть ниже.

2) Вы должны помнить, что если Вы хотите продать долю квартиры именно по договору купли-продажи, то у другого собственника есть право преимущественного выкупа Вашей доли. Но это вовсе не означает, что нужно исполнять такое требование закона и давать другому собственнику такой выкуп по низкой цене. Напротив, его было бы справедливо обойти.

Как обойти право преимущественного выкупа у другого участника долевой собственности, чтобы он не смог выкупить Вашу долю в квартире?
Способов несколько:

1) Если доля в квартире у Вас более трёх лет, то Вы можете просто завысить цену по договору по согласованию с покупателем. Но реально Вы получите меньше денег, но другой собственник не сможет этого доказать.

Например, у Вас в собственности более трёх лет 1/2 доля в квартире, которая стоит десять миллионов рублей. Для третьих лиц такая доля будет стоить около двух миллионов рублей. Но Вы должны указать в договоре купли-продажи, что цена такой доли квартиры пять или даже шесть миллионов рублей. Но реально Вы получите два миллиона.
Этот вариант хорош тем, что Вы сможете продать долю квартиры и не платить при этом налог с продажи (Налог на доходы физического лица – 13%). А покупателю чем выше цена указана – тем лучше. Ну а второй собственник не сможет воспользоваться правом преимущественного выкупа по экономическим соображениям.

2) Если доля в квартире у Вас менее трёх лет, то купля-продажа по завышенной цене не подходит, т.к. Вы будете платить НДФЛ (13%), что не выгодно для Вас. Ранее действовали через дарение, но сейчас придётся платить тогда НДФЛ одаряемому по кадастровой стоимости, которая почти равна рыночной цене квартиры. Дарение тоже не вариант. Но сейчас чаще используют договор займа и соглашение об отступном, по которому займ гасится путём передачи в собственность квартирной доли.

Т.е. можно продать долю квартиры через соглашение об отступном, которое без проблем регистрируют в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве. При этом не будет у другого собственника права преимущественного выкупа при такой схеме, а также не предусмотрена уплата налога (НДФЛ) как для купли-продажи.

Законодательство пока в этом плане не менялось, хотя некоторые обсуждения в Правительстве РФ и Госдуме ведутся. Например, хотят продлить трёхлетний срок владения квартирой или долей в ней, от которого зависит оплата налога с продажи. Будем надеяться, что ничего в худшую сторону не изменится.

Так вот если Вы начали искать покупателя, а собственность у Вас более трёх лет, то лучше сразу направить другому собственнику через нотариуса предложение о выкупе Вашей доли в квартире по значительно завышенной цене. Иначе потом Вы найдёте покупателя, а придётся ждать этот месяц, пока другой собственник будет думать. Не надо терять время. Хотя, конечно, Вы всегда сможете продать долю квартиры через соглашение об отступном.

Искать покупателя можете как сами через тот же Интернет, а также через любое агентство недвижимости. Но лучше первый вариант, т.к. агентство недвижимости не ускорит продажу, а замедлит, а ещё возьмёт свой процент. Поэтому лучше продать долю квартиру напрямую тем, кто профессионально занимается их выкупом. Кстати, это и есть основные покупатели на такую проблемную недвижимость как доля в квартире. Простые люди редко их покупают и такого покупателя искать гораздо дольше. И они тоже знают рыночные цены на доли в квартирах, а поэтому продать им дороже не получится.

Хотите продать долю квартиры? Или нужна помощь в Вашей борьбе с другим собственником? Звоните нам: 8 967 195-04-06.