8 (967) 195-04-06
«Продать долю в квартире»
01 апреля 2016
Незначительной долей в квартире сейчас признаётся доля, которая меньше одной четверти площади и самой маленькой изолированной комнаты, а вот доля, соответствующая такой комнате, уже является значительной.
Определялась возможность собственников незначительных долей вселяться в квартиры по результатам судебной практики по делам о вселении. Суды традиционно удовлетворяли иски о вселении и нечинении препятствий в пользовании квартирой со всеми вытекающими из этого последствиями.
Что касается регистрации (прописки) в квартире, в которой была куплена незначительная доля, то тут у собственника проблем не возникало, так как, предъявив свидетельство о собственности, он автоматически регистрировался, независимо от размера приобретённой доли и от того, выделена она была в натуре или нет. Часто неизбежным становилось возникновение конфликтов, когда собственники незначительных долей, вселившись, могли диктовать свои условия обладателям значительных долей, принуждая соседей к продаже их доли по заниженной цене.
В Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ рассматривалось дело, в котором истица, обладающая долей в 1/40 части однокомнатной квартиры (в пересчёте на жилую площадь она составила всего 0,5 квадратных метра) требовала вселить её в эту квартиру. Судами первой и второй инстанций иск был полностью удовлетворён, но Верховный Суд решил рассмотреть ситуацию более детально.
По вынесенному Судом Определению (N 4-КГ13-32 от 03.12.2013) в целом изменён подход судов к делам о вселении в квартиры собственников маленьких долей. Вывод высшей судебной инстанции связан со следующей констатацией: поскольку в рассматриваемом случае невозможно выделить 1/40 доли в натуре, отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности.
Таким образом, теперь следует учитывать, что:1) право участника общей долевой собственности на вселение и проживание не является безусловным, оно зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников; 2)в сложившейся ситуации действия истицы, предъявившей иск о вселении являются злоупотреблением правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика, являющегося собственником части помещения.
На таковых основаниях, истице и было отказано в удовлетворении иска о вселении. Позиция Верховного Суда привела к тому, что при рассмотрении подобных дел, судьями стали пресекаться явные случаи злоупотребления правами.
Тем, кто уже оказался в ситуации конфликта с вселившимися сособственниками по квартире, предлагается защищать права собственников долей правовыми способами.
Если другой собственник ещё не изъявил намерения продать свою долю, то можно обратиться в суд с иском о признании доли незначительной (доля, не являющаяся незначительной, не может быть выкуплена принудительно) и её принудительном выкупе. В рамках закона, доля в праве собственности на квартиру не может быть выкуплена только у лица, у которого данное жилое помещение является единственным.
Суд, после того как определит долю соседа как незначительную, признает истца обладателем значительной доли, обязав выплатить компенсацию собственнику незначительной доли. Сособственник решивший свою незначительную долю продать, сможет это сделать, лишь с учётом закона преимущественного права покупки, но это право не применяется в случае дарения доли.
Но и когда доля в квартире всё же продана, это вовсе не означает, что с новым собственником доли обязательно должны возникнуть проблемы. Собственники квартиры могут договориться о порядке пользования квартирой, но предпочтительнее заключить соглашение об этом в письменной форме. В случае, когда заключение соглашения не состоялось - можно по этому поводу обратиться в суд. Если договорённости о продаже маленькой доли достичь не удалось, то данный вопрос также решаем в принудительном порядке - через суд.
Вы хотите продать долю квартиры? Мы можем предложить срочный выкуп долей квартир в Москве и в Московской области (ближнем Подмосковье). Звоните нам: 8 967 195-04-06.
